프레시디오 프라퍼티 트러스트 주가 분석
프레시디오 프라퍼티 트러스트 주가 분석
※ Presidio Property Trust (NASDAQ: SQFT)는 오피스/산업용·리테일 상업용 부동산과 주택 건설사에 트리플넷(Triple-net)으로 임대되는 모델홈(Model Home) 자산에 투자·운영하는 내부운용(Internally managed) 다각화 REIT입니다. 2025년 5월 나스닥 최저 호가 요건 대응을 위해 1:10 역분할을 시행했고(5/19 적용), 6월에는 최저 호가 요건 재충족(6/2 기준 10거래일 유지) 공지를 통해 상장 유지 이슈를 일단락했습니다. 😅
📖 Company Introduction
Presidio Property Trust는 상업용 부동산(오피스/산업용/리테일)과 모델홈 자산에 분산 투자하는 **다각화 리츠(REIT)**입니다. 특히 모델홈은 주택건설사에 트리플넷으로 임대되는 구조를 활용하며, 상업용 자산은 가치개선(Value-add)·임대율/임대료 개선을 통해 수익성과 자산가치 상승을 추구하는 성격이 강합니다. SEC+1
🧾 Company Overview
- 회사명/티커: Presidio Property Trust, Inc. / SQFT SEC
- 상장시장: Nasdaq Capital Market
- 성격: Internally managed(내부 운용)·다각화 REIT SEC
- 사업/세그먼트(공시 기준): Retail / Office·Industrial / Model Homes / Corporate & Other SEC
- 자산/전략(회사 설명): 미국 서부·중서부의 안정적인 2·3차(Secondary/Tertiary) 시장 상업용 부동산을 중심으로 운용
- 상장요건 이슈(체크포인트): 2025년 5월 1:10 역분할(5/19 적용) → 2025년 6월 최저호가 요건 재충족 공지
🏗️ Business Model (무엇으로 돈을 버나)
- 임대수익(렌트) 기반 + 회수(Recovery)·기타 수익
- 2025년 3분기(9/30 종료) 총매출 약 $4.196M, 이 중 임대수익이 $4.109M로 대부분을 차지(전년 동기 총매출 약 $4.723M). SEC
- NOI 중심 운영(리츠 핵심 지표)
- 공시에서 세그먼트 평가에 **NOI(및 Adjusted NOI)**를 활용하며, 모델홈은 트리플넷 특성상 운영비 부담 구조가 다름을 명시합니다. SEC
- 자산 매각/평가손익이 실적에 큰 영향(이벤트 드리븐 요소)
- 2025년 3분기에는 부동산 매각이익(순) $300,975가 있었고, 손상차손(impairment)도 반영됩니다. SEC
- 차환(Refinance)·자본조달이 ‘생존/성장’ 모두에 중요
- 2025년 9월 공시에 따르면, 콜로라도 Westminster의 One Park Center 담보대출을 **$6.1M / 5년 / 6.83%**로 차환(초기 6개월 이자만 납부·중도상환수수료 없음)했습니다. SEC
🚀 Bullish (상승 논리)
- 비주류 시장(Secondary/Tertiary) 공략의 수익률 여지: 대형 리츠가 덜 경쟁하는 구간에서 매입/운영 효율로 스프레드(캡레이트-조달금리) 방어를 노릴 수 있습니다. SEC
- 모델홈(트리플넷) 구조의 비용 가시성: 트리플넷은 일반적으로 임차인이 비용(세금/보험/유지보수 등)을 부담해, 운영비 변동성 완화에 유리할 수 있습니다(단, 임차인·주택경기 리스크는 별도). SEC+1
- 차환 성과 자체가 단기 촉매: 2025년 9월 건의 사례처럼, 만기구조를 늘리고 조건을 확정하는 과정은 유동성·리파이낸싱 리스크를 낮추는 신호가 될 수 있습니다. SEC
- 상장요건 이슈 ‘일단락’ 효과: 2025년 6월 최저호가 요건 재충족 공지는 단기 불확실성 해소 측면에서 의미가 있습니다.
⚠️ Downside factors (하락/리스크)
- 초소형주(유동성/변동성) + 상장요건 리스크 재발 가능성: 역분할은 상장 유지 목적이 컸고, 향후 주가/유동성 환경에 따라 유사 이슈가 재발할 수 있습니다.
- 금리 민감도(이자비용 부담): 2025년 3분기에는 담보대출 이자비용(모기지 노트)이 $1.499M로 나타납니다(수익 대비 이자 부담이 커질수록 배당여력/재투자 여력이 훼손). SEC
- 손상차손(impairment)·자산 매각손익 변동: 2025년 3분기에도 손상차손이 반영되며, 9개월 누적 기준으로도 손상 관련 비용이 확인됩니다. 이는 자산가치/임대환경 변화가 실적에 직격탄이 될 수 있음을 의미합니다. SEC
- 희석(Dilution) 및 자본조달 비용: 소형 리츠는 자본조달의 “가격(조건)”이 성과를 좌우하는 경우가 많아, 증자/전환/우선주 등 구조 변화에 민감합니다(공시 체크 필수). SEC+1
💵 Financial/Transaction Snapshot (공시 기반 스냅샷)
- 2025년 3분기(9/30 종료)
- 2025년 9개월 누적(9/30 종료)
🔮 Checkpoints & Catalysts (체크포인트/촉매)
- NOI/Adjusted NOI 추이: 임대수익보다 더 “리츠다운” 체력은 NOI에서 드러납니다(세그먼트별 NOI 흐름 확인). SEC
- 차환/만기구조(리파이낸싱 캘린더): 2025년 9월 One Park Center 차환처럼, 향후 만기 대응이 연속적으로 이어지는지 확인. SEC
- 손상차손/평가손익 발생 빈도: “자산가치가 흔들리는 구간”인지, 혹은 일회성 정리인지 구분 필요. SEC
- 상장요건·유동성 이벤트: 역분할 이후에도 거래량/스프레드/추가 조치 가능성 점검.
📈 Technical perspective (단순 기술적 관점)
- 초소형주는 갭/급등락·호가 공백이 잦습니다. 따라서 단일 진입보다 분할 접근, 이벤트(공시/차환/매각) 전후로 **변동성 확대를 전제한 리스크 한도(손절·포지션 사이즈)**가 중요합니다.
💡 Investment Insights (Summary)
SQFT는 임대 기반 리츠이면서도, 실적 변동의 상당 부분이 **금리(이자비용)·차환(유동성)·자산 손상/매각(자산가치 이벤트)**에 의해 결정되는 성격이 강합니다. 따라서 “배당/안정”만 보고 접근하기보다는, 공시 기반(10-Q/8-K)으로 레버리지와 만기, 손상 발생, NOI 개선 여부를 확인하며 이벤트 드리븐 + 리스크 관리형으로 보는 편이 합리적입니다. SEC+1
❓FAQs
Q1. Presidio Property Trust(SQFT)는 어떤 회사인가요?
A. 오피스/산업용/리테일 상업용 부동산과, 주택건설사에 트리플넷으로 임대되는 모델홈 자산에 투자·운영하는 내부운용 다각화 REIT입니다. SEC+1
Q2. 2025년에 역분할을 한 이유는 무엇인가요?
A. 회사 공지에 따르면 나스닥 최저 호가(상장 유지 요건) 재충족을 위한 목적이 컸고, 2025년 5월 19일(미국 기준)부터 역분할 후 가격으로 거래가 시작되었습니다. NASDAQ Trader
Q3. 투자자가 가장 먼저 봐야 할 지표/이슈는요?
A. (1) NOI/Adjusted NOI 흐름, (2) 차환/만기 대응, (3) 손상차손 발생 여부, (4) 상장요건/유동성(거래량·스프레드)입니다. SEC+1